不動産を売却すると譲渡所得税、登録免許税、印紙税という税金が課されます。中でも譲渡所得税は税率が高く、納税者にとって大きな負担となります。

今回の記事では、岡野相続税理士法人が譲渡所得税の概要や節税に繋がる不動産取得費の算出方法について詳しくご紹介します。

1.不動産売却時の譲渡所得税について

譲渡所得税は、売却をして得た所得に対して課せられる税金です。この章では譲渡所得税について解説します。

譲渡所得税の税率

譲渡所得税の税率は不動産の所有期間に応じて異なります。
税率については、下記の税率が適用されます。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得の計算は以下の計算式で算出されます。

計算例

収入価額10,000,000円/取得費5,000,000円/譲渡費用1,000,000円/特別控除なしの場合

2.取得費の算出方法

譲渡所得の申告時には、前述の通り収入金額から売却した不動産の取得費を差し引くことが可能です。この章では、不動産の取得費の調べ方についてお伝えします。

購入時の契約書や取引の明細書

購入した際の売買契約書や明細書、住宅ローンを組んだ際に発行された金銭消費貸借契約書がある場合、それらに記載されている金額を取得費として計上することができます。手元にない場合は、売却時の仲介業者や売主側に売買契約書が残っていないか問い合わせてみましょう。当時の売り出し物件のチラシも参考資料として使用できる場合があります。

概算取得費

売却した不動産が相続等で取得した先祖伝来のものや、何十年も前に購入したものの場合、取得費の特定が難しいことがあります。このようなとき、国税庁では売却価格の５％を取得費として計算する方法を通達しており、これを「概算取得費」といいます。

計算例

収入価額10,000,000円の場合

概算取得費は正確？

概算取得費は多くの場合、取得した実際の価額より低い傾向にあります。また概算取得費を採用すると売却した価格の95%が課税されることとなり、納税者にとって大きな負担となります。

3.手取りを最大化するために｜節税できる取得費の算出方法

概算取得費よりも節税できる取得費を算出する方法として注目されているのが、「市街地価格指数」です。この章では市街地価格指数について解説いたします。

市街地価格指数とは

全国主要198都市で選定された宅地の調査地点について、日本不動産研究所の不動産鑑定士等が年2回価格調査を行い、これらを基に指数化したものです。市街地価格指数を用いて取得費を調べる場合、取得時の指数と譲渡時の指数を比較し、その変動率に基づいて取得費を算出します。この指数を適用することで譲渡所得税の計算においてより現実に即した費用を算出できる可能性があるのです。

参考URL一般財団法人日本不動産研究所市街地価格指数・全国木造建築費指数

市街地価格指数を適用した取得費の算出方法

市街地価格指数を適用した取得費は以下の計算式で算出されます。

計算例

令和５年１月に１億円で売却した不動産
市街地価格指数＝購入当時：「51.8」 売却時：「121.4」
この場合、取得費の計算式は以下の通りになります。

市街地価格指数が適用できる要件

市街地価格指数はすべての土地に適用できるものではありません。
最低限下記にあげられる３つの条件が必要と考えられています。

不動産購入時の購入履歴を証明できるものが何もないこと
取得費の証明書類には、購入した際の売買契約書や明細書、住宅ローンを組んだ際に発行された金銭消費貸借契約書などが挙げられます。市街地価格指数を適用した取得費を算出するには、上記のような購入履歴を明確に証明できる書類がないことが前提となります。

対象の不動産の地目が取得時点で宅地であること
市街地価格指数の調査地点には宅地が選ばれています。その為取得費が不明である不動産の地目も宅地でなければ、市街地価格指数を用いて計算しても合理的とはいえません。また不動産を取得した時点で対象地が畑や雑種地の場合も、現時点で宅地として利用されていたとしても市街地価格指数を適用することはできません。
なお、不動産の地目は登記事項証明書の「地目」欄で確認することができます。

対象の土地の公示価格や路線価の推移と市街地価格指数の推移が同等の水準であること
公示価格とは国土交通省が発表するもので、全国23,000箇所の標準値を対象に毎年1月1日時点の1㎡あたりの正確な価格を判定しています。また路線価は、地価公示価格の80％程度を目途に評価しています。
一方、市街地価格指数においては調査の対象となる地点は地域単位で大まかに分けられており、細かな地点の調査内容はありません。
そのため、場合によっては対象の不動産が所在する地点の市街地価格指数の推移と公示価格・路線価の推移が大きく異なることもあり、そういった場合は市街地価格指数を用いて算出した金額は正当なものとは言えないでしょう。
市街地価格指数を用いるときは、公示価格・路線価の推移と市街地価格指数の推移が同等の水準であるかどうかを確認することも重要なポイントです。

市街地価格指数で節税出来た事例

当社で市街地価格指数を基に算出した取得費を採用し、節税に成功した事例をご紹介します。

事例

もし概算取得費を採用すると、取得費は17,000,000円×5％＝850,000円のため、譲渡所得税は

となり、およそ328万円の税金を支払わなければなりません。
しかし当社で市街地価格指数を用いて取得費を算出したところ、
取得費は13,284,768円となりました。
これを基に譲渡所得税の計算をすると、

となり、支払う税金は75万円で済みます。
結果、市街地価格指数を用いたことで、約253万円の節税に成功しました。

市街地価格指数は必ず認められるわけではない

概算取得費で算出された取得費と市街地価格指数で算出された取得費では、納税額にかなりの差がでる事があるため、できれば市街地価格指数を適用したいと考える方は多いのではないでしょうか。しかし、市街地価格指数は概算取得費と異なり法令で定められた計算方法ではありません。過去には裁決によって棄却された事例もあります。

市街地価格指数の適用を検討する際は、必ず専門知識を有する人に相談する事をおすすめします。

4.市街地価格指数の相談は岡野相続不動産へ

この記事では譲渡所得税の概要や市街地価格指数を適用した取得費について紹介しました。岡野相続不動産では、土地を売却し、確定申告が必要な方や不動産取得費が不明な方の市街地価格指数を用いた算定方法が可能かどうかのご相談を受け付けております。また、平成30年度分確定申告（平成31年3月15日申告期限確定申告）～令和4年度分確定申告（令和5年3月15日申告期限確定申告）で市街地価格指数を考慮しないまま譲渡所得の申告を行った方については、過払いしてしまった税金を取り戻せる可能性があります。
売却した不動産の情報（地番・売却価額等）が分かるものをご用意の上、お電話またはお問合せメールよりご連絡ください。