土地を買った金額が分からない…そんな方は譲渡所得税を大幅節税できる可能性があります！
不動産を売却した際、譲渡所得が発生した場合は確定申告(譲渡所得税の申告)を行う必要があります。
譲渡所得は、不動産を売却した際の収入から、不動産の取得費や、売却にかかった諸経費を差し引き計算します。
譲渡所得の計算方法
まず、譲渡所得はどうやって計算できるのでしょうか？
譲渡所得は、以下の式で計算することができます。
収入金額－(取得費＋譲渡費用)
- 収入金額…土地や建物を売却した際の収入金額
- 取得費…土地や建物を購入した際の費用
- 譲渡費用…売却にかかった費用
つまり、不動産を売却して売却益が出た場合、それが「譲渡所得」にあたり、確定申告が必要となります。
取得費が分からない場合は市街地価格指数を検討しよう
「先祖代々受け継いだ土地で、購入時の資料なんて残っていないから、いくらで買ったか分からないよ」
取得費が不明な場合は、売却額の5%相当額を取得費として計算を行います。(概算取得費)
しかし、これでは売却金額の約95%が課税対象となるため、税金が多額になります。そんな特徴から、「悪魔の5%ルール」と呼ばれることもあり、納税者泣かせのルールといえます。
ですが、取得費を推計するその他の方法として「市街地価格指数」があることをご存知でしょうか？
市街地価格指数とは？
市街地価格指数とは、一般財団法人日本不動産研究所が年に2回行う、全国の主要都市の中から選定された地点(宅地)の価格調査の結果を指数化したものです。
市街地価格指数を用いて取得費を算出することで、概算取得費の計算方法よりも譲渡所得税を抑えることができ、より正確な取得費の算出も可能となると考えられます。
それでは実際に計算例を見てみましょう。
※計算例において、譲渡費用は0円とする
※税率：長期譲渡所得の税率20%(所得税15%、住民税5%とし、復興特別所得税は除く)
具体例
父によると、購入時の取得費は「3,500万円」と記憶していますが、当時の取得費を証明できる資料がありません。
- 概算取得費 1億円×5%＝500万円
- 譲渡所得 1億円-500万円＝9,500万円
- 譲渡所得税 9,500万円×0.2＝1,900万円
市街地価格指数…
購入当時(昭和47年)：51.8／売却時(令和3年)：138.7
市街地価格指数を用いた取得費の計算式…
土地の譲渡代金×(購入当時の市街地価格指数／現在の市街地価格指数)
- 取得費 1億円×51.8/138.7＝3,700万円
- 譲渡所得 1億円-3,700万円＝6,300万円
- 譲渡所得税 6,300万円×0.2＝1,260万円
差額→640万円!
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市街地価格指数を用いた譲渡所得税の申告は、ご相談ください
市街地価格指数を用いると、譲渡所得税を大幅に減額できる可能性があります。
しかし、税務署から認められるには、適用要件を満たしているか精査することはもちろん、しっかりと書類を揃えたうえで申告を行う必要があります。
岡野相続税理士法人は、市街地価格指数を用いた申告の実績が豊富です。不動産の取得費が不明という方は、是非一度ご相談ください。
